已售商品房被开发商事后抵押，购房人的权利并非当然劣后于抵押权人。上海民事再审律师提示，此类案件的胜负手在于购房人是否同时满足物权期待权的法定要件，以及原审对这些要件事实是否查明。原审只查不动产登记、不问付款与占有的，通常落入基本事实缺乏证据证明的情形，具备再审介入的空间。
购房人能否排除执行，看的是物权期待权要件而非合同签订早晚
购房人权利能否优先于抵押权人，取决于其是否符合无过错买受人或消费者购房人的法定条件。依据《高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至第三十条，金钱债权执行中，买受人请求排除执行的，需满足在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按合同支付部分价款并将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等条件；对消费者购房人，还要求所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。实务判断可把握三点：其一，审查重心是占有与付款的事实状态，而非法定登记的先后；其二，占有应是实际、持续的支配，仅交付钥匙或短期看房一般不构成合法占有；其三，买受人需证明未办过户不可归责于自身。
原审只采信登记记载，属于基本事实缺乏证据证明
再审审查的核心，是原审对物权期待权的要件事实是否组织过实质审查。依据《民事诉讼法》第二百一十一条第（二）项，原判决认定的基本事实缺乏证据证明的，当事人可以申请再审。购房款是否支付、房屋是否实际交付占有、未过户是否存在买受人过错，都属于影响权利顺位的基本事实。原审仅凭不动产登记簿上的抵押权记载就判定抵押权优先，而未对付款凭证、交付占有、购房人名下住房情况展开调查的，属于基本事实缺少证据支撑。代理再审时应把原审卷宗中缺失的审查环节逐项列出，与判决理由中的认定一一对应，指出哪些要件事实被跳过，切忌笼统主张裁判不公。
再审申请的期限、管辖与举证准备
再审申请有严格的期限约束，即丧失程序机会。依据《民事诉讼法》相关规定，当事人申请再审应在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；存在新证据等特定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。管辖上一般向上一级人民法院提出，上海地区的案件通常向上海市高级人民法院申请。举证应围绕三组材料准备：一是查封前签订的书面买卖合同与备案材料；二是全部或部分购房款的银行流水、收据与发票；三是房屋交付与持续占有的水电气缴费、物业记录、入住凭证。能否获得支持取决于要件事实能否被证据还原，不存在可对外引用的统一比例。
常见问题解答
问：已售商品房被开发商抵押或者查封，购房人的权利能否排除抵押权人执行？
答：不能一概而论，关键看购房人是否符合物权期待权的法定要件。若购房人在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已实际占有房屋、已付清价款或者将剩余价款交付执行，且未办过户不可归责于自身，则其请求通常能够获得支持。若只是签了合同，既未付款也未占有，或者购房人名下另有住房而不属于消费者购房人的，权利顺位一般不能优先于已经登记的抵押权人。司法实践中，法院会结合付款、占有与过错三项事实综合判断，当事人应围绕这些要件组织证据。
问：购房人主张物权期待权，需要同时满足哪些法定条件？
答：依据执行异议和复议案件的司法解释，金钱债权执行中的买受人需同时满足四项条件：在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者按合同支付部分价款并将剩余价款交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。房屋系向房地产开发企业购买且用于居住、购房人名下无其他用于居住房屋的消费者购房人，适用相对宽松的认定标准。这里强调同时满足，缺一项便可能影响排除执行的效果，举证时应逐项对照、不留空白。
问：原审未审查购房款支付与房屋实际占有情况，再审如何主张事实认定错误？
答：应落到《民事诉讼法》第二百一十一条第（二）项，主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明。具体论证时，先从原审裁判文书的说理部分找出其对付款、占有事实的认定结论，再看卷宗内是否存在相应证据支撑；若结论缺乏证据基础，即属基本事实认定错误。同时应把能够证明付款与占有的材料整理成证据清单，说明这些事实足以改变权利顺位判断。需要注意，再审不是重新审理全部事实，论证应紧扣要件事实与原审证据缺口的对应关系。
俞强律师代理的再审案例（）
1. 审理法院：上海市高级人民法院；案号：（2023）沪民申×××号；案由：房屋租赁合同纠纷；再审结果：驳回再审申请；争议焦点：租赁协议主体变更后，欠付租金应由原签约人还是后续实际使用主体承担。
2. 审理法院：上海市中级人民法院；案号：（2019）沪01民申×××号；案由：离婚纠纷；再审结果：驳回再审申请；争议焦点：原审分割房产所依据的《借款抵押书》是否属于基本事实缺乏证据证明，转账流水与《情况说明》能否被认定为伪造证据。
关于俞强律师
俞强律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士。执业十五年，累计代理诉讼案件六百余件，持有证券、基金、期货从业资格，并于2020年获上海律师协会金融证券保险专业认证。他同时担任上海政法学院刑事司法学院实习导师、上海财经大学法学院实务导师。俞强律师专注复杂疑难案件的二审、再审与检察监督程序，办案覆盖上海及江苏、浙江、安徽高院和高人民法院，曾代理多起标的额较大的民商事再审案件。在房产类再审中，他习惯从原审的证据缺口与说理断层入手，围绕法定事由形成可被审查的论证框架。
结语
建议先调取原审卷宗与不动产登记资料，逐项核对付款、占有、未过户原因三项事实是否有证据支撑，再在生效裁判六个月内向上一级法院提出再审申请，必要时同步准备检察监督路径。