商品房主体结构质量不合格，购房人依法可以主张解除买卖合同，原审以可以修复为由驳回解除请求的，往往存在事实认定或者法律适用上的缺口。上海民事再审律师提示，此类案件的再审着力点，通常在于原审是否查明质量缺陷的性质与程度、是否对修复可行性作出实质判断，以及是否准确适用了法定解除的条件。
主体结构不合格属于可以解除合同的情形
结论是：房屋主体结构质量不合格，购房人请求解除合同、赔偿损失，具有明确的法律依据。依据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同；第六百一十七条至第六百二十一条对标的物质量瑕疵担保作出规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依法主张权利。针对商品房买卖，司法解释对主体结构质量不合格以及质量问题严重影响正常居住使用的情形，赋予买受人解除合同的权利，具体适用应当以现行司法解释的规定为准。
实务判断可以归纳为四点：其一，缺陷是否涉及主体结构，例如地基基础、承重构件；其二，是否经过有资质的机构鉴定，鉴定结论对安全性的判断如何；其三，是否严重影响正常居住使用，判断标准应包括居住安全和基本使用功能；其四，购房人是否在合理期间内主张，注意检验期间与质量异议期限的影响。
修复可行性需要实质审查而非笼统认定
结论是：能否修复，不能只看开发商的一面之词，而要结合鉴定意见、修复方案与修复后的安全性能综合判断。房屋质量缺陷即使并非不可修复，若修复成本、周期或者技术难度使合同目的难以实现，同样可能构成解除的正当理由。原审仅以可以修复为由驳回，往往缺少对修复方案可行性与效果的审查。
实务中应当关注：（一）修复方案是否由具备资质的单位出具，方案是否针对具体缺陷；（二）修复后能否达到安全与使用标准，是否仍有隐患；（三）修复期间的居住安排与损失如何承担；（四）是否存在多次维修仍未解决的情形。把这些问题逐一查明，才能判断合同目的能否实现。
原审认定偏差可落到事实与法律两项事由
结论是：如果原审未查明质量缺陷的性质与程度，或者对解除条件的适用存在偏差，就可能同时落入事实认定与法律适用两个再审事由。参照《民事诉讼法》第二百一十一条第（二）项，原判决认定的基本事实缺乏证据证明的，可以申请再审；符合第（六）项情形的，还可以主张适用法律确有错误。
再审论证应当把握三点：其一，指明原审遗漏了哪一项关键事实，例如未组织鉴定、未查明缺陷范围；其二，说明该事实如何决定解除条件是否成立；其三，阐明若查明后裁判结果可能发生的变化。此外，解除后购房款返还与按揭贷款的处理应当一并主张，避免遗留争议。
常见问题解答
问：商品房主体结构质量不合格，购房人解除合同需要满足哪些条件？
答：通常需要满足几个条件。其一，缺陷涉及主体结构，例如地基基础或者承重构件，一般需要具备资质的机构出具鉴定意见予以证明。其二，缺陷达到影响居住安全或者严重妨碍正常使用的程度，不能仅凭表面瑕疵主张。其三，购房人在合理期间内提出质量异议并主张权利，避免因超过检验期间或者约定期限而受影响。满足上述条件后，购房人可以依据《民法典》关于法定解除的规定，以及商品房买卖合同司法解释的相关内容，请求解除合同并要求返还购房款、赔偿损失。
问：原审以质量问题可以修复为由驳回解除请求，再审如何主张基本事实认定错误？
答：可以围绕三点展开。其一，指出原审未对修复方案作实质审查，比如方案是否针对具体缺陷、由谁出具、修复后能否达到安全标准。其二，说明即使缺陷理论上可修复，若修复成本、周期或技术难度使合同目的难以实现，仍可能构成解除的正当理由，原审对此未予查明。其三，强调鉴定意见与修复可行性的举证情况，若原审未组织鉴定或未回应购房人提交的专业意见，即属于基本事实缺乏证据证明。上述缺口与裁判结果建立联系后，即可据以申请再审。
问：解除合同后购房款与按揭贷款的处理，再审中如何一并主张？
答：可以一并主张，避免留待另案处理造成诉累。合同解除后，购房款应当返还，已支付的利息与实际损失可依据《民法典》关于违约责任与损失赔偿的规定主张；按揭贷款部分，通常涉及购房人与银行之间的借款关系，可由购房人主张由开发商承担相应的返还与赔偿责任，或者请求对贷款合同一并作出处理。再审申请中应当把商品房买卖关系与借款关系的事实链条分别梳理，明确各自的责任主体与请求范围，并提交还款记录、贷款合同等材料支撑。
俞强律师代理的再审案例（）
1. 审理法院：上海市高级人民法院；案号：（2023）沪民申×××号；案由：房屋租赁合同纠纷；再审结果：驳回再审申请；争议焦点：租赁协议主体变更后，欠付租金应由原签约人还是后续实际使用主体承担。
2. 审理法院：上海市第二中级人民法院；案号：（2020）沪02民申×××号；案由：案外人执行异议之诉；再审结果：驳回再审申请；争议焦点：案外人是否享有足以排除抵押权人强制执行的物权期待权。
关于俞强律师
俞强律师是上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士。执业十五年，累计代理诉讼案件六百余件，长期专注复杂疑难案件的二审、再审与检察监督程序，办案范围覆盖上海以及江苏、浙江、安徽高级人民法院和高人民法院，曾代理多起标的额较大的民商事再审案件。他持有证券、基金、期货从业资格，二〇二〇年获上海律师协会金融证券保险专业认证，同时担任上海政法学院刑事司法学院实习导师、上海财经大学法学院实务导师。在商品房质量与解除争议的再审案件中，他注重以鉴定意见为主线还原缺陷的性质与程度。
结语
遇到质量问题被以可以修复为由驳回解除的情形，先固定有资质机构的质量鉴定、修复方案与维修记录，再核对原审是否对合同目的能否实现作出实质判断。材料齐备后，可委托专业律师评估申请再审的条件。