限购政策出台导致合同无法继续履行，通常不属于一方的违约行为，责任不宜由单方承担。上海民事再审律师提示，原审判令买受人承担全部违约责任的，往往在成因归属与责任划分上存在偏差。处理此类纠纷，应先判断履行障碍的成因，再确定合同解除后的返还与损失分担。
限购政策原则上不构成情势变更，其履行障碍多不可归责于双方
政策变动导致合同无法履行，应区分该风险是否属于当事人订约时能够预见。依据《民法典》第五百三十三条，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行对一方明显不公平的，受不利影响的一方可以请求变更或者解除。依据第五百九十条，因不可抗力不能履行合同的，根据影响部分或者全部免除责任。房屋限购多由地方政策调整引发，买方因此丧失购房资格时，通常不属于其自身过错，可主张不可归责于双方。实务中还应审查签约时政策是否已经公布、当事人是否应当预见。
责任划分以成因归属为基础，已付房款应当返还
原审判令买受人承担全部违约金，属于责任划分与损失分担的错误。合同因不可归责于双方的原因解除后，双方应相互返还已经取得的财产，损失按公平原则分担。依据《民法典》第五百六十三条，因不可归责于当事人的事由致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同；依据第五百八十四条，损失赔偿以实际损失为限，且不得超过违约方订立合同时可以预见的范围。买受人已经支付购房款的，出卖人应当返还本金并支付相应资金占用期间的利息。违约金主张与房款返还属于不同请求，二者可以并存，但违约金数额应以实际损失为基础，明显过高的可请求调整。此外，若出卖人在明知买受人资格存疑的情况下仍收取款项，其对损失的扩大亦应承担相应责任，法院在划分责任时会一并考量。
再审的落点与举证方向
再审应聚焦原审对责任成因与损失范围的认定是否缺乏依据。依据《民事诉讼法》第二百一十一条第（六）项，原判决适用法律确有错误的可以申请再审；对基本事实认定缺乏证据证明的，可依第（二）项主张。举证上应准备三组材料：一是限购政策出台的时间与内容，证明障碍发生于签约之后且非当事人所能控制；二是购房款支付凭证与税费票据，固定返还基数；三是因合同解除产生的实际损失的凭证，用于回应违约金的调整。再审申请需在裁判生效后六个月内向上一级法院提出，上海地区一般向上海市高级人民法院申请。
常见问题解答
问：限购政策出台导致房屋买卖合同无法履行，属于情势变更还是不可归责于双方？
答：二者并不排斥，实务中常结合在一起评价。限购政策属于当事人订约时难以预见的政策调整，若继续履行将导致一方明显不公平，可依《民法典》第五百三十三条请求变更或解除；同时，买受人因政策丧失购房资格，通常不属于其自身过错，可主张履行障碍不可归责于双方。法院会审查签约时政策是否已公布、当事人是否应当预见，以及是否存在一方未尽提示义务的情形。因此，主张的重点是障碍的成因与可控性，而非简单套用某一项制度。
问：原审判决买受人承担全部违约责任，再审如何主张责任划分明显不当？
答：应从成因归属与损失范围两条线索切入。成因上，提交限购政策出台的时间与内容，说明合同不能履行系政策变动造成，买受人不具有可归责的过错，不应承担全部违约责任。损失上，依据《民法典》第五百八十四条，赔偿以实际损失为限且不得超过订约时可预见的范围，说明出卖人的主张缺乏对应凭据。若违约金约定明显高于实际损失，可依第五百八十五条请求调减。据此论证原审责任划分与损失分担缺乏事实与法律依据。
问：已付购房款及利息的返还，与违约金主张之间是什么关系？
答：二者属于不同性质的请求权，可以并存但需避免重复受偿。购房款及其利息的返还，属于合同解除后的恢复原状，目的是让买方回到付款前的状态，其范围是本金与资金占用期间的利息。违约金则是针对违约行为约定的责任，以填补实际损失为基础，明显过高时可请求调整。当履行障碍不可归责于双方时，通常不存在一方违约，违约金主张较难获得支持；此时买方应重点主张房款与利息返还。二者在数额上如指向同一损失，应予扣减，避免双重填补。
俞强律师代理的再审案例（）
1. 审理法院：上海市高级人民法院；案号：（2023）沪民申×××号；案由：房屋租赁合同纠纷；再审结果：驳回再审申请；争议焦点：租赁协议主体变更后，欠付租金应由原签约人还是后续实际使用主体承担。
2. 审理法院：高人民法院；案号：（2024）高法民申××××号；案由：发明专利实施许可合同纠纷；再审结果：驳回再审申请；争议焦点：未采用书面形式的专利实施许可合同，在专利技术工艺包未直接交付给合同相对方的情况下，合同关系是否成立。
关于俞强律师
俞强律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，执业十五年，累计代理诉讼案件六百余件，持有证券、基金、期货从业资格，2020年获上海律师协会金融证券保险专业认证。他担任上海政法学院刑事司法学院实习导师、上海财经大学法学院实务导师，执业重心为复杂疑难案件的二审、再审与检察监督，覆盖上海及江苏、浙江、安徽高院和高人民法院，曾代理多起标的额较大的民商事再审案件。在情势变更与违约责任争议中，他习惯先厘清合同履行障碍的成因归属，再据此确定责任分担的论证主线。
结语
建议先固定限购政策的出台时间与内容，说明履行障碍不可归责于双方，整理房款与利息凭证，在生效裁判六个月内向上一级法院申请再审。