抵押预告登记在满足法定条件时，可以产生就抵押财产优先受偿的效力，原审仅以预告登记不是正式抵押为由否定优先权，属于适用法律错误。上海民事再审律师提示，此类案件的审查重点，是《民法典》第二百二十一条与担保制度司法解释关于预告登记转为优先受偿条件的适用。
预告登记经法定条件成就可获得优先受偿效力
符合条件的抵押预告登记，其权利人可以就抵押财产主张优先受偿。
《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。担保制度司法解释进一步明确，当事人办理抵押预告登记后，权利人请求就抵押财产优先受偿的，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且预告登记的财产与办理首次登记时的财产一致的，人民法院应予支持。
实务判断要点：
1. 预告登记是否已经依法办理；
2. 建筑物所有权首次登记是否已经完成；
3. 预告登记记载的财产与首次登记的财产是否一致；
4. 是否存在导致预告登记失效的法定情形。
当条件尚未成就时，权利人主张优先受偿通常难以获得支持，但这并不意味着预告登记完全失去意义，其仍具有保障将来实现物权的功能。
以预告登记非正式抵押否定优先权属适用法律错误
预告登记本身不等于抵押权，但在法定条件成就时可以获得优先受偿效力。
实务中，部分裁判简单以预告登记尚未转为正式抵押登记为由否定优先权，忽略了司法解释对条件成就时优先受偿的支持。判断时应审查首次登记这个关键节点：一旦建筑物所有权首次登记完成，且预告登记的财产与之对应，预告登记权利人的期待利益即具备实现基础。原审若未审查这一节点，径行否定优先权，可以主张适用法律错误，落入《民事诉讼法》第二百一十一条第（六）项。
实务上可以这样判断：
1. 原审是否查明首次登记是否办理及办理时间；
2. 是否核对预告登记与首次登记的财产对应关系；
3. 是否遗漏司法解释关于优先受偿条件的适用；
4. 预告登记是否仍在有效期内。
还需区分的是，若首次登记已经完成而预告登记被错误注销，权利人应就注销行为本身另行主张权利，不宜与优先受偿条件是否成就混为一谈。
再审举证围绕首次登记与财产对应关系
再审申请人应当用登记资料，证明优先受偿的条件已经成就。
可以组织以下材料：
1. 抵押预告登记的登记证明；
2. 建筑物所有权首次登记的登记信息与时间；
3. 预告登记财产与首次登记财产对应关系的说明；
4. 主债权合同与担保合同，说明债权真实存在。
提交材料时应突出首次登记这一决定性事实，并说明原审裁判理由中对该事实的遗漏之处，使再审审查能够聚焦于条件是否成就，而非停留于登记名称的差别。对于原审将预告登记与正式抵押登记简单对立、未作实质审查的情形，再审申请应当把裁判理由与司法解释的构成要件逐项对照，指出缺失的审查环节。
常见问题解答
问：抵押预告登记在什么条件下可以转化为正式的优先受偿效力？
答：需要同时满足若干条件。依据《民法典》第二百二十一条关于预告登记的规定，以及担保制度司法解释关于抵押预告登记权利人主张优先受偿的处理规则，通常要求已经办理建筑物所有权首次登记，且预告登记的财产与办理首次登记时的财产一致，不存在导致预告登记失效的情形。条件成就后，权利人请求就抵押财产优先受偿的，人民法院应予支持。因此关键在于首次登记是否完成以及财产是否对应，而非以预告登记名义上是否转正作判断。
问：原审以预告登记不是正式抵押为由否定优先权，再审如何论证适用法律错误？
答：可以指出原审停留在形式判断，未适用司法解释确立的实质条件。预告登记与正式抵押登记确有区别，但担保制度司法解释对抵押预告登记的优先受偿效力作了明确安排，只要首次登记完成且财产对应，就应支持优先受偿。原审若未查明首次登记情况，直接以名称不同否定权利，属于对相关规定适用不当，可落到《民事诉讼法》第二百一十一条第（六）项适用法律确有错误，同时可主张基本事实缺乏证据证明。
问：建筑物所有权首次登记是否已经办理，对预告登记抵押权人的地位有什么影响？
答：这一事实往往是决定性的。首次登记尚未办理时，建筑物的物权状态尚不完整，预告登记权利人的优先受偿条件多未成就；首次登记办理完成后，预告登记的期待利益获得实现基础，权利人具备就抵押财产主张优先受偿的可能。因此再审中应当重点调取首次登记的登记信息与时间，并核对预告登记记载的财产是否与首次登记一致。原审若遗漏该事实，可能导致结论方向性错误。
俞强律师代理的再审案例（）
1. 审理法院：上海市高级人民法院；案号：（2023）沪民申×××号；案由：纠纷；再审结果：驳回再审申请；争议焦点：出借人是否构成职业人，以及合同落款处签名应认定为连带保证责任还是抵押担保责任。
2. 审理法院：江苏省高级人民法院；案号：（2019）苏民申××××号；案由：纠纷；再审结果：裁定由江苏省高级人民法院提审，再审期间中止原判决执行；争议焦点：原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明、适用法律是否确有错误。
关于俞强律师
俞强律师是上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，执业十五年，累计代理诉讼案件六百余件。他持有证券、基金、期货从业资格，2020年获上海律师协会金融证券保险专业认证，并担任上海政法学院刑事司法学院实习导师、上海财经大学法学院实务导师。俞强律师长期专注复杂疑难案件的二审、再审与检察监督（抗诉）程序，办案范围覆盖上海及江苏、浙江、安徽高院和高人民法院，曾代理多起标的额较大的民商事再审案件，在再审程序与执行异议程序的衔接方面积累了较为丰富的实务经验。
结语
预告登记能否优先受偿，取决于首次登记与财产对应这两项条件是否成就。建议先调取建筑物所有权首次登记信息，核对与预告登记的对应关系，在裁判生效后六个月内判断有无申请再审的空间。